不動産を使ってどのような相続税対策ができるのか

相続財産の中で最も相続税が高く評価される資産は預貯金です。

例えば、預貯金で5000万円持っている場合は、額面通り5000万円として評価され、相続税の計算がなされます。

これに対し、資産の評価が必要な財産の場合には、額面よりも評価額が下がることがあります。

その代表的な例が不動産です。

例えば、所有している土地の価格が、市場価格では5000万円であるが、路線価を基準に評価を行うと、4000万円であったなどということもあります。

この場合、相続税の金額を計算する際は、4000万円が計算の基礎となる数字となりますので、約1000万円も相続財産の額が少なくなったということになります。

このような財産の評価によって、市場価格よりも価格が下がることを「評価減」といいます。

不動産を使った相続税対策は、この評価減を利用する方法となります。

この評価減と借金を組み合わせて、相続税対策をする方法があります。

相続税の計算は、相続財産のうち、現金や預貯金、不動産等のいわゆるプラスの財産から、ローン等の借金であるマイナスの財産を差し引き、さらに基礎控除額を差し引いた金額が計算の基礎となります。

例えば、プラスの財産が１億円ほどあり、マイナスの財産が3000万円あるというケースで考えます。

基礎控除額が4200万円の場合、１億－3000万－4200万＝2800万円が相続税を計算する基礎となります。

評価減と借金を組み合わせず、単に借金をした場合は、相続税対策になりません。

なぜなら、例えば、１億円の借入をすると、マイナスの財産が１億円増えるので、借金を控除して相続税対策になるかのように思えますが、同時に、プラスの財産として預貯金も１億円増えているので、プラスマイナス０円になるからです。

具体的には、元々の5000万円プラス１億円－１億円＝5000万円が相続税を計算する基礎となりますので、借入をしても何も変わりません。

そこで、評価減を組み合わせると、以下のようになります。

元々のプラスの財産が5000万円、借入を１億円行い、そのお金で土地を買って賃貸マンションを新築します。

そうすると、賃貸マンションとその土地が、場所にもよりますが約6000万円として評価されます。

結果として、プラスの財産は元々の5000万円＋6000万円（賃貸マンションと土地）－１億円＝1000万円が相続税を計算する基礎となります。

このように、評価減と借入を組み合わせると、相続税対策となることがあります。